집주인이 거부할 수 없는 완벽 가이드
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 계약 기간이 끝나더라도 정당한 사유가 없는 한 2년을 더 살 수 있는 법적 권리입니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법의 핵심 내용으로, 임차인의 주거 안정성을 크게 높였습니다.
🎯 핵심 포인트
- 1회 한정: 최초 계약 후 딱 1번만 행사 가능
- 2년 연장: 갱신 시 계약 기간은 2년
- 의무사항: 집주인은 정당한 사유 없이 거부 불가
- 임대료: 5% 이내에서만 인상 가능
계약갱신청구권 행사 조건
✅ 기본 조건 (모두 충족해야 함)
□ 주택임대차 계약 (상가 제외)
□ 최초 계약기간이 2년 이상
□ 계약 기간이 만료되는 경우
□ 이전에 갱신청구권을 행사한 적이 없음
□ 임차인이 계속 거주 의사를 밝힌 경우✅ 적용 대상 주택
- 아파트, 빌라, 다세대/다가구 주택
- 오피스텔 (주거용 임대차)
- 단독주택
- 연립주택
❌ 적용 제외 대상
- 상가건물 (상가건물임대차보호법 적용)
- 오피스텔 사무용 임대차
- 임시건물이나 가건물
- 최초 계약기간이 2년 미만인 경우
계약갱신청구권 행사 절차
STEP 1: 갱신 의사 통지 (계약만료 6개월~1개월 전)
📋 통지 방법
✅ 내용증명우편 발송 (가장 확실한 방법)
✅ 등기우편 또는 배달증명우편
✅ 문자메시지 + 카카오톡 (증거 보완용)
✅ 이메일 (수신확인 기능 활용)
📋 통지 내용 필수 포함사항
✅ 계약갱신을 청구한다는 명확한 의사표시
✅ 갱신 희망 조건 (임대료, 보증금 등)
✅ 연락처 및 회신 요청
✅ 발송 날짜와 임차인 서명갱신청구 통지서 샘플:
제목: 임대차 계약갱신 청구서
○○○ 임대인 귀하
아래와 같이 임대차 계약 갱신을 청구합니다.
- 임차물건: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지
- 현재 계약기간: 2022.3.1 ~ 2024.2.29
- 갱신 희망기간: 2024.3.1 ~ 2026.2.28 (2년)
- 현재 조건: 보증금 2억원, 월세 50만원
- 갱신 희망조건: 현행 조건 유지
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 청구하오니,
회신 바랍니다.
2024년 1월 15일
임차인 ○○○ (인)STEP 2: 집주인 응답 확인 (통지 후 1개월 내)
- 동의: 새로운 계약서 작성
- 조건부 동의: 임대료 인상 등 조건 협상
- 거부: 정당한 거부 사유 제시 필요
- 무응답: 갱신 승낙으로 간주
STEP 3: 협상 및 계약서 작성
임대료 협상 시 체크포인트:
- 인상률 5% 이내 확인
- 주변 시세와 비교 검토
- 인상 근거 합리성 판단
집주인이 거부할 수 있는 정당한 사유
🏠 임대인 직접 사용
✅ 임대인이 직접 거주하려는 경우
✅ 임대인의 직계가족(배우자, 직계존비속)이 거주하려는 경우
✅ 단순 투자 목적이 아닌 실제 거주 의사가 명확한 경우입증 자료:
- 전입신고 예정 확인서
- 직계가족 관계 증명서
- 현재 거주지 처분 계획서
🏗️ 건물 철거 및 재건축
✅ 건물을 철거하여 새로 건축하려는 경우
✅ 재건축이나 리모델링을 하려는 경우
✅ 건물이 노후되어 안전상 문제가 있는 경우입증 자료:
- 건축 허가서 또는 신청서
- 재건축 조합 가입 증명
- 안전진단 결과서
💰 임차인의 의무 불이행
✅ 차임을 3회 이상 연체한 경우
✅ 연체 금액이 2개월분 이상인 경우
✅ 계약 조건을 중대하게 위반한 경우주의사항: 단순한 1-2회 연체나 경미한 위반은 정당한 사유가 되지 않습니다.
🔄 기타 정당한 사유
- 전용주택을 다른 용도로 사용하려는 경우
- 대수선이 불가피한 경우
- 법령에 위반되는 건축물로 판명된 경우
집주인이 거부할 수 없는 경우들
❌ 부당한 거부 사유들
❌ "더 비싸게 내는 사람이 있다"
❌ "집값이 올라서 팔고 싶다"
❌ "임대사업을 그만두고 싶다"
❌ "임차인이 마음에 들지 않는다"
❌ "리모델링 후 임대료를 올리고 싶다"
❌ "월세로 전환하고 싶다"
❌ "단순히 새 임차인으로 바꾸고 싶다"✅ 임차인에게 절대 유리한 상황
- 계약기간 동안 성실히 임대료 납부
- 집주인과 원만한 관계 유지
- 주택을 깨끗하게 사용
- 이웃과 갈등 없이 생활
- 관리비 등 부대비용 정상 납부
갱신 시 임대료 인상 한도와 협상법
📊 임대료 인상 한도 (전월세상한제)
인상 한도: 연 5% 이내
계산 방법: 현재 임대료 × 1.05 = 최대 인상 가능액
예시:
현재 보증금 2억, 월세 50만원
→ 최대 인상 가능: 보증금 2억 1천만원, 월세 52만 5천원💡 임대료 협상 전략
인상 거부 전략
✅ 주변 시세보다 높다는 근거 제시
✅ 건물 노후화나 주거 환경 악화 지적
✅ 성실한 임차인이었음을 강조
✅ 장기 거주로 인한 집주인 편익 어필타협 전략
✅ 일부만 인상하되 계약 조건 개선 요구
(에어컨 설치, 도배/장판 교체 등)
✅ 단계적 인상 제안 (1년차 3%, 2년차 2%)
✅ 관리비나 공과금 분담 재협상
✅ 중개수수료 임대인 부담 요청갱신 거부당했을 때 대처법
1️⃣ 거부 사유 검토
집주인이 제시한 거부 사유가 법적으로 정당한지 꼼꼼히 검토하세요.
2️⃣ 증거 자료 수집
- 갱신청구 통지서 사본
- 집주인의 거부 통지서
- 임대료 납부 내역
- 성실한 계약 이행 증명 자료
3️⃣ 분쟁조정위원회 신청
📍 신청 기관: 관할 시·군·구청 부동산과
📍 신청 기간: 갱신 거부 통지받은 후 즉시
📍 신청 비용: 무료
📍 처리 기간: 30일 내외필요 서류:
- 분쟁조정 신청서
- 임대차계약서 사본
- 갱신청구 및 거부 관련 서류
- 임대료 납부 증명서류
4️⃣ 법원 소송
분쟁조정이 실패할 경우 민사소송을 통해 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
갱신 성공을 위한 체크리스트
📅 시기별 준비사항
계약만료 6개월 전
□ 갱신 의사 내부 결정
□ 주변 임대시세 조사
□ 집주인과의 관계 점검
□ 갱신청구 통지서 준비계약만료 3개월 전
□ 갱신청구 통지서 발송
□ 발송 증명 자료 보관
□ 집주인 응답 모니터링
□ 협상 전략 수립계약만료 1개월 전
□ 최종 협상 진행
□ 새 계약서 조건 검토
□ 계약서 작성 및 서명
□ 전세보증보험 갱신 (필요시)🎯 성공률 높이는 팁
평상시 관계 관리
- 임대료 연체 절대 금지
- 집 관리 깨끗하게
- 집주인과 소통 원활히
- 이웃과 갈등 없이 생활
갱신청구 시 어필 포인트
- 성실한 임차인이었음 강조
- 장기 거주로 인한 집주인 편익 (공실 없음, 관리 용이)
- 합리적인 조건 제시 (과도한 요구 자제)
- 상호 윈윈 방안 모색
갱신 후 주의사항
🔒 갱신된 계약의 특징
- 갱신청구권은 1회 한정 (다음 계약 만료 시 재행사 불가)
- 묵시적 갱신 시에도 갱신청구권 행사한 것으로 간주
- 계약 조건 변경 시 새로운 계약서 작성 필수
📝 새 계약서 작성 시 체크사항
□ 갱신된 계약기간 정확히 기재
□ 변경된 임대료 조건 명시
□ 기존 특약사항 검토 및 수정
□ 갱신청구권 행사 사실 기록자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 갱신청구권을 행사하지 않고 계속 살면?
A. 묵시적 갱신으로 간주되어 갱신청구권을 행사한 것으로 봅니다. 따라서 그 다음에는 더 이상 갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
Q2. 집주인이 거부 사유를 밝히지 않으면?
A. 정당한 거부 사유를 제시하지 않으면 갱신을 승낙한 것으로 간주됩니다. 이 경우 기존 조건으로 2년 연장됩니다.
Q3. 갱신 시 보증금만 올리고 월세는 그대로 둘 수 있나요?
A. 가능합니다. 보증금과 월세를 합친 전체 임대료 기준으로 5% 이내에서 조정할 수 있습니다.
Q4. 계약 중 집주인이 바뀌면 갱신청구권은?
A. 새 집주인에게도 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인의 권리는 그대로 유지됩니다.
Q5. 갱신 후 곧바로 이사가면 위약금이 있나요?
A. 계약서에 위약금 조항이 있다면 지불해야 합니다. 갱신 전에 미리 확인하고 협상하세요.
실전 대화 스크립트
💬 집주인이 갱신을 거부할 때
“집주인님께서 말씀하신 거부 사유가 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 정당한 사유에 해당하는지 확인해보겠습니다. 혹시 관련 증빙서류를 보여주실 수 있나요?”
💬 과도한 임대료 인상을 요구할 때
“전월세상한제에 따라 연 5% 이내에서만 인상이 가능한 것으로 알고 있습니다. 현재 요구하신 금액은 ○%로 법정 한도를 초과하는 것 같은데, 다시 협의해볼까요?”
💬 갱신 조건 협상할 때
“2년간 성실하게 임대료를 납부하고 집을 잘 관리했습니다. 임대료 인상 대신 에어컨 설치나 도배 등으로 서로 만족할 수 있는 조건을 찾아보면 어떨까요?”
마무리 – 성공적인 갱신을 위한 핵심 전략
🎯 핵심 포인트 정리
- 시기가 중요합니다: 계약만료 6개월 전부터 준비
- 증거가 중요합니다: 모든 통지와 협상을 서면으로
- 관계가 중요합니다: 평상시 집주인과의 신뢰 관계
- 법이 임차인 편입니다: 정당한 거부 사유 없으면 갱신 의무
💪 마지막 조언
계약갱신청구권은 임차인에게 주어진 강력한 권리입니다. 집주인이 함부로 거부할 수 없으니 당당하게 행사하세요. 다만 상대방도 존중하는 마음으로 합리적인 협상을 통해 서로 만족할 수 있는 결과를 만들어가시길 바랍니다.
기억하세요: 법은 여러분의 편입니다! 정당한 권리를 당당하게 주장하세요!