보증금 못 받고 이사해야 할 때 임차권등기명령 신청 완벽 가이드

“집주인이 보증금을 안 줘도 이사를 가야 하는 상황이라면?” 이런 막막한 상황에 처한 임차인을 위한 구원투수가 바로 임차권등기명령입니다. 이 제도를 활용하면 이사를 간 후에도 보증금을 받을 수 있는 권리를 보장받을 수 있어요. 오늘은 임차권등기명령의 모든 것을 단계별로 상세히 알려드리겠습니다.

임차권등기명령이란?

기본 개념

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에, 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도입니다.

쉽게 말해, 등기부에 “이 집에 전세금(보증금) 받을 사람이 있다”는 사실을 공식적으로 기록하는 것입니다. 이렇게 되면 집을 비워도 보증금을 받을 권리가 사라지지 않아요.

제도의 필요성

임차인이 보증금을 못 받고 이사하면 다음과 같은 문제가 발생합니다:

• 대항력 상실: 주민등록이 이전되면 그 집에 살았다는 법적 증거가 사라짐
• 우선변제권 상실: 집이 경매에 나와도 우선적으로 돈을 받을 권리 상실
• 입증 곤란: 나중에 보증금을 요구해도 임대차 사실 증명이 어려워짐

신청 요건

1. 기본 요건

임대차 계약 종료 임차권등기명령은 당해 임대차계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신을 통해 그 기간이 자동 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 거쳐 계약이 종료된 것으로 볼 수 있게 되는 때 비로소 임대차등기명령을 신청할 수 있다

보증금 미반환 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다

2. 대상 주택

등기된 주택만 가능 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다

예외적으로 가능한 경우 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다

주택 일부 임차도 가능 주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다

신청 절차

1. 신청 방법

관할 법원 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원에 신청

신청 방법

• 오프라인: 법원에 직접 방문하여 신청서 제출
• 온라인: 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에 가입하셔서, 전자소송 메뉴에서 임차권등기명령신청서를 찾아 작성하여 제출할 수 있습니다

2. 필요 서류

임차권등기명령신청서 기재사항 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다

첨부 서류

1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
2. 임대차계약서 (확정일자 받은 것)
3. 주민등록초본 (전입 사실 확인용)
4. 건축물대장 (필요 시)
5. 도면 (주택 일부 임차 시)

3. 신청 비용

인지대: 약 5,000원 (신청서에 붙이는 수입인지) 송달료: 약 4,000원~6,000원 (우편송달 비용)

처리 절차와 소요 기간

1. 심사 절차

임차권등기명령신청서의 작성 및 제출 → 법원의 심사: 요건에 흠결이 있을 경우 ‘보정명령’을 내려 보완을 요구 → 임차권등기 결정: 보정사항이 없으면 신청서 제출로부터 7일내 등기경료

2. 소요 기간

정상적인 경우 신청 후 임차권등기명령신청이 인용되어 등기부에 기입되는데까지는 통상 2주 정도가 소요

임대인이 송달을 회피하는 경우 임차권등기명령이 피신청인(임대인)에게 송달되지 않을 경우, 기간이 3~4개월까지 소요될 수 있습니다

2023년 제도 개선 효과 주택임차권등기명령의 경우 2023년 7월 19일부터는 신청인이 결정문을 받으면 바로 등기촉탁이 실시되는 것으로 제도가 개선되었다

효력과 활용법

1. 임차권등기의 효력

대항력 유지

• 이사를 가도 해당 부동산에 대한 임차권 주장 가능
• 새로운 소유자나 경매 매수인에게도 권리 주장 가능

우선변제권 유지

• 부동산이 경매에 나와도 우선적으로 보증금 회수 가능
• 일반 채권자보다 앞서서 배당 받을 권리 확보

2. 이사 시 주의사항

등기 완료 확인 후 이사 임차권등기가 된 것을 확인한 연후에 이사를 나가야 한다. 무슨 말이냐면, 결정 받자마자 이사를 나가면 안 된다!

등기사항증명서로 확인 법원에서 등기촉탁 후 등기소에서 실제 등기가 완료되는데 며칠 더 걸릴 수 있으므로, 등기사항증명서를 직접 확인한 후 이사하는 것이 안전합니다.

보증금 회수 과정

1. 임대인과의 협상

협상 포인트

• 임차권등기로 인한 부동산 거래 제약 설명
• 신속한 해결의 필요성 강조
• 합리적인 분할 지급 제안 검토

2. 강제집행 준비

임차권등기만으로는 강제집행이 불가능하므로 별도의 집행권원이 필요합니다.

집행권원 확보 방법

• 소송: 보증금반환청구소송 제기
• 지급명령: 간단한 절차로 지급명령 신청
• 조정: 법원 조정 신청으로 합의 도출

3. 가압류 병행

임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 수 있기에 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전할 수 있는 가압류 신청을 해야 합니다

말소 절차

1. 말소 시기

보증금을 모두 받은 후 임차권등기를 말소해야 합니다. 말소하지 않으면 해당 부동산의 거래에 지속적으로 제약이 발생합니다.

2. 말소 방법

법원을 통한 말소 관할 법원에 임차권등기명령 취소 및 해제 신청서 제출

비용 부담 임차권등기명령 신청 및 말소 절차에 들어간 비용은 임대인에게 청구하여 받을 수 있습니다. 통상적으로는 보증금을 받고 말소해주면서 비용까지 전부 받는 경우가 많습니다

실무 체크포인트

신청 전 확인사항

1. 계약 종료 여부 명확히 확인
   • 기간 만료, 해지 통고, 합의 해지 등
   • 묵시적 갱신 상태가 아닌지 점검
2. 대항력 요건 구비 여부
   • 전입신고 완료
   • 확정일자 취득
   • 실제 거주 사실
3. 필요 서류 완비
   • 모든 서류의 유효기간 확인
   • 도면 작성 필요 여부 점검

신청 후 주의사항

1. 보정명령 신속 대응 법원에서 보정명령이 나오면 즉시 대응하여 처리 지연 방지
2. 등기 완료 확인 결정문 받고 바로 이사하지 말고 실제 등기 완료 확인
3. 증거 보전
   • 모든 서류 사본 보관
   • 임대인과의 연락 내역 기록

전문가 도움이 필요한 경우

복잡한 상황

• 임대인 소재 불명
• 다수의 채권자가 있는 경우
• 부동산 가압류나 경매 진행 중
• 보증금 액수가 큰 경우

법률 전문가 활용

임차권등기명령 신청 절차가 간단해 보여 혼자 진행해도 되겠다고 판단하실 수 있는데요, 해당 절차는 신청으로 끝나는 것이 아니라 사후에 많은 법적 리스크가 발생할 수 있습니다

특히 다음과 같은 경우 전문가 도움을 받는 것이 좋습니다:

• 복잡한 권리관계가 얽힌 경우
• 고액의 보증금이 걸린 경우
• 신속한 처리가 필요한 경우

마무리

임차권등기명령은 보증금을 못 받고 이사해야 하는 임차인을 위한 강력한 권리 보호 수단입니다. 하지만 신청 타이밍과 절차를 정확히 지키는 것이 무엇보다 중요해요.

핵심 포인트를 다시 정리하면:

• ✅ 계약 종료 후에만 신청 가능
• ✅ 등기 완료 확인 후 이사
• ✅ 보증금 받은 후 반드시 말소
• ✅ 복잡한 경우 전문가 도움 필요

내 소중한 보증금을 지키기 위해서는 미리미리 준비하고, 정확한 절차를 따르는 것이 가장 중요합니다. 막막한 상황에 처했다면 주저하지 말고 이 제도를 적극 활용하세요!

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