새로운 집을 구할 때 위치, 가격, 시설만 보고 성급하게 계약하다가 나중에 후회하는 경우가 많습니다. 겉으로는 멀쩡해 보이는 매물도 자세히 들여다보면 숨겨진 함정들이 있을 수 있어요. 계약 전 반드시 확인해야 할 주요 체크포인트들을 정리해드릴게요.
1. 등기부등본의 숨겨진 진실
근저당권과 전세보증금 우선순위
- 확인 포인트: 근저당 설정액이 전세보증금보다 높은지 체크
- 함정: 경매 시 근저당권자가 우선 변제를 받아 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있음
- 해결책: 전세보증금 + 근저당 설정액이 시세의 80% 이하인지 확인
가압류, 가처분 등재 여부
- 위험 신호: 소유자의 재정 상태가 불안정할 가능성
- 대응법: 해당 사항이 있다면 계약을 피하거나 전세보증금을 대폭 낮춰 협상
2. 계약서의 교묘한 조항들
관리비 범위의 모호함
- 함정: “관리비 별도”라고 되어 있지만 구체적 항목이 명시되지 않음
- 확인사항: 관리비에 포함되는 모든 항목을 계약서에 명기
- 주의할 항목: 인터넷, 케이블TV, 주차비, 난방비 등
수리 및 보수 책임 범위
- 일반적 오해: 모든 수리비를 임대인이 부담한다고 생각
- 실제: 계약서에 명시되지 않으면 분쟁 소지 다분
- 명시할 내용: 에어컨, 보일러, 싱크대, 화장실 등 주요 시설물의 수리 책임자
중도 해지 시 위약금 조항
- 함정: 과도한 위약금이나 보증금 일부 몰수 조항
- 법적 기준: 위약금은 월세 기준 1~2개월분이 일반적
- 협상 포인트: 특별한 사정 시 위약금 감면 조건 추가
3. 집 상태 점검의 핵심 포인트
곰팡이와 결로 현상
- 확인 시기: 비 오는 날이나 습한 날 방문
- 체크 부위: 벽지 모서리, 창문 주변, 옷장 뒷면
- 장기 영향: 건강 문제와 추가 방충제 비용 발생
방음 상태
- 확인법: 이웃집 생활 소음, 도로 소음 등을 다양한 시간대에 체크
- 함정: 낮에만 보면 조용해 보이지만 밤에는 소음이 심할 수 있음
- 팁: 가능하면 저녁 시간이나 주말에 재방문
수압과 배수 상태
- 체크 포인트: 모든 수도꼭지와 샤워기 수압 확인
- 배수 테스트: 세면대, 싱크대, 욕조 배수 속도 확인
- 겨울철 추가: 동파 이력이 있는지 임대인에게 확인
4. 숨겨진 비용들
이사비와 인테리어 비용
- 함정: 저렴한 월세에 혹해서 계약했지만 추가 공사비가 많이 듦
- 확인사항: 도배, 장판, 방충망, 전등 등의 상태
- 협상 포인트: 필수 수리사항은 입주 전 임대인이 처리하도록 요청
각종 공과금 정산
- 확인할 것: 이전 세입자의 미납 공과금이 없는지
- 위험: 전 세입자 미납분까지 떠안을 수 있음
- 해결책: 계약 시 공과금 정산서 확인 후 새로 개시
보험료와 세금
- 놓치기 쉬운 비용: 화재보험료, 종합부동산세 일부 부담
- 확인 방법: 관련 비용 부담 주체를 계약서에 명확히 기재
5. 임대인 관련 주의사항
실소유주 확인
- 함정: 계약 상대방이 실제 소유주가 아닐 수 있음
- 확인법: 등기부등본상 소유주와 신분증 대조
- 위임 시: 정식 위임장과 인감증명서 확인 필수
임대업 등록 여부
- 법적 의무: 일정 규모 이상 임대업자는 의무 등록
- 혜택: 등록업자와 계약 시 각종 세제 혜택 가능
- 확인법: 시군구청에서 임대사업자 등록증 확인
6. 입주 전 마지막 점검 리스트
현재 상태 사진 촬영
- 목적: 나중에 원상복구 분쟁 시 증거자료
- 촬영 대상: 벽면, 바닥, 가전제품, 싱크대 등 모든 부분
- 보관: 날짜가 표시된 사진을 임대인과 공유
열쇠와 보안 시설 점검
- 확인사항: 모든 열쇠 개수와 상태
- 보안: 비밀번호 변경, 인터폰 작동 상태
- 추가 복사: 여분 열쇠 제작 비용과 허가 여부
체크리스트로 한번에 정리
계약 전 필수 확인사항
- 등기부등본 열람 (근저당, 가압류 등)
- 계약서 세부 조항 검토
- 집 상태 종합 점검 (여러 번, 다른 시간대)
- 숨겨진 비용 계산
- 임대인 신원 및 자격 확인
- 현재 상태 사진 촬영
협상 시 활용할 포인트
- 발견한 문제점들을 근거로 월세 인하 요청
- 수리가 필요한 부분은 입주 전 처리 조건
- 과도한 조항들은 합리적 수준으로 수정 요청
마무리
전월세 계약은 단순히 집을 구하는 것이 아니라 향후 1-2년간의 생활 환경을 결정하는 중요한 선택입니다. 겉으로 보기에 좋은 조건이라도 꼼꼼히 확인하지 않으면 예상치 못한 비용과 스트레스에 시달릴 수 있어요.
시간이 걸리더라도 위의 체크포인트들을 하나씩 확인해보세요. 특히 등기부등본 확인과 계약서 세부 조항 검토는 절대 생략하면 안 됩니다. 조금 까다로워 보일 수 있지만, 이런 꼼꼼함이 결국 여러분의 소중한 보증금과 평온한 주거 생활을 지켜줄 거예요.
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